Najvyšší súd SR z 28.11.2012 - Možnosť odstúpenia od zmluvy pre prípad neplatenia nájomného zakotvená v zmluve o nájme

Žalovaný neoprávnene užíval sporné nebytové priestory, lebo žalobca odstúpil od nájomnej zmluvy z l. januára 2005. Možnosť odstúpiť od zmluvy bola dojednaná v nájomnej zmluve. Žalobca túto možnosť využil z dôvodu, že žalovaný mu nezaplatil nájomné v lehote 60 dní od doručenia písomnej výzvy. 

Krajský súd  rozsudkom  zmenil odvolaním napadnutý rozsudok okresného súdu tak, že žalobu zamietol; rozhodol tiež o trovách konania. V odôvodnení poukázal na to, že v danom prípade nebolo sporné uzavretie predmetnej nájomnej zmluvy, ani v nej dohodnutá možnosť odstúpiť od nájomnej zmluvy. Medzi účastníkmi nebolo sporné ani to, že žalovaný prestal platiť žalobcovi nájomné. Odvolací súd poukázal na to, že právna úprava nájmu nebytových priestorov je obsiahnutá v osobitnom právnom predpise – zákone č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej len „zákon č. 116/1990 Zb.“) a vo všeobecnom právnom predpise – Občianskom zákonníku. Na nájom nebytových priestorov sa vzťahuje všeobecná úprava len v tých otázkach, ktoré výslovne neupravuje zákon č. 116/1990 Zb. Z čl. VI zmluvy o nájme nebytových priestorov označenom ako skončenie nájmu vyplýva, že prenajímateľ môže kedykoľvek odstúpiť od zmluvy, ak nájomca (o.i.) neuhradí dlžné nájomné aj napriek písomnému napomenutiu prenajímateľa do 60 dní od doručenia písomného napomenutia. Zákon č. 116/1990 Zb. neupravuje možnosť odstúpenia od zmluvy, ani nevylučuje výslovné použitie inej úpravy týchto vzťahov. Podľa názoru odvolacieho súdu odstúpiť od zmluvy o nájme nebytových priestorov možno, nie však z dôvodu neplatenia nájomného. Zmluvné dojednanie o možnosti odstúpiť od zmluvy je v dôsledku toho absolútne neplatné. Pokiaľ teda v danom prípade žalovaný neplatil za prenajaté nebytové priestory nájomné, žalobca nemohol z tohto titulu od zmluvy odstúpiť, mohol len nájom vypovedať (§ 9 ods. 2 písm. b/ zákona č. 116/1990 Zb.). Vzhľadom na uvedené odvolací súd uzavrel, že žalovanému nebolo možné uložiť povinnosť vypratať nebytové priestory.